海南樓市現(xiàn)狀：多項(xiàng)目無房可賣，有預(yù)售的停不下車

環(huán)保督察風(fēng)暴的來臨，將海南的地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)保護(hù)的矛盾推上風(fēng)口浪尖。

“財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)”。針對(duì)此前中央環(huán)保督察組狠批 海南房地產(chǎn) 行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的破壞，海南多地勁吹整改之風(fēng)。

已經(jīng)停工的日月灣

從文昌到三亞，整改工作正在進(jìn)行之中，包括文昌清瀾半島漁人碼頭、魯能山海天精品酒店，萬寧日月島填海項(xiàng)目，三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項(xiàng)目等，均被實(shí)施暫停建設(shè)、暫停營(yíng)業(yè)等措施。

2017年至今，海南出臺(tái)多個(gè)樓市調(diào)控政策。重政之下，海南樓市走向如何？日前，成都商報(bào)記者專赴陵水、萬寧以及?？谌齻€(gè)海南購(gòu)房熱門區(qū)域。

機(jī)場(chǎng)

寒流之下，穿梭的樓盤接機(jī)車

葉阿姨今年又到三亞過冬了。

海南?？谑?/a>區(qū)

從2009年在三亞買了房，每年冬天葉阿姨和老伴都要飛到三亞過冬，直到開春暖和后3月份左右才返回成都。同葉阿姨一樣在海南置業(yè)過冬的人不在少數(shù)，他們有個(gè)共同的代名詞：“候鳥人”。 據(jù)海南省官方數(shù)據(jù)顯示，“候鳥人”這個(gè)群體以老人、小孩為主，目前整個(gè)海南省的候鳥人數(shù)已超過45萬。

1月的海南，已是上島過冬的旺季。但因?yàn)楹饔绊?，這里沒有想象中的溫暖。記者走出三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，陰沉的多云天氣，十五度左右的溫度，加上較大海風(fēng)，若不是道旁的棕櫚樹提醒，不會(huì)覺得已經(jīng)到了熱帶城市。

在機(jī)場(chǎng)，穿梭著不少接機(jī)的樓盤接駁商務(wù)車，他們的忙碌證實(shí)著海南度假物業(yè)的熱度依然未減。如今，仍有許多旅游度假項(xiàng)目在冬季出臺(tái)“登島購(gòu)房?jī)?yōu)惠計(jì)劃”，低價(jià)的雙飛往返加住宿的購(gòu)房套餐，如果成交還可抵房款，這也吸引了不少購(gòu)房者飛赴海南看房選房。

千畝大盤

各地牌照車出入，入住超9成

和兩三年前相比，島上的大盤清水灣、神州半島這類數(shù)千畝的項(xiàng)目，生活氛圍愈發(fā)濃厚。在這類度假住區(qū)，街道上往來的各地牌照的車輛數(shù)量明顯增多，較早批次的住宅能看到不少進(jìn)出的業(yè)主，入住率幾乎達(dá)到90%以上。

神州半島入住率已很高

同時(shí)這些項(xiàng)目的集中商業(yè)或者臨街商鋪，也已基本全部開業(yè)。幾年前這里的商家還停留在裝紗窗、安窗簾等基本配套，現(xiàn)在則開業(yè)了不少超市、蔬菜店、水果店、藥店、干雜店和各類地方特色的飯館，除了海鮮大排檔，重慶飯店、東北水餃等餐廳內(nèi)都有不少人光顧。

來到雅居樂·清水灣當(dāng)日，天氣較冷，但在小區(qū)的廣場(chǎng)里，仍有許多老人興致勃勃地跳著廣場(chǎng)舞；在碧桂園珊瑚宮殿，也有業(yè)主自發(fā)的文藝表演，在社區(qū)廣場(chǎng)上舉行。

售樓部

多項(xiàng)目無房可賣，有預(yù)售的停不下車

和社區(qū)內(nèi)豐富的業(yè)主活動(dòng)不同，這些項(xiàng)目的售樓部?jī)?nèi)，情況卻大相徑庭。曾經(jīng)，各大售樓部一到冬天就迎來旺季，現(xiàn)在取而代之的是各種牌照的私家車。

“今年的購(gòu)房者比往年少了不少?！鼻逅疄车闹脴I(yè)顧問如此陳述，這種現(xiàn)象對(duì)于旺季的清水灣是少有的事。事實(shí)上，從三亞至?？?，多個(gè)售樓部都較往年清靜了不少。據(jù)置業(yè)顧問透露，“無房可賣”是其主要原因，因?yàn)轭A(yù)售證難拿，很多項(xiàng)目都只能一棟一棟的賣，并且都是開盤售罄的格局。

碧桂園珊瑚宮殿由于 沒有預(yù)售證的項(xiàng)目售樓部，僅有一些購(gòu)房者在簡(jiǎn)單咨詢，而有樓可售的項(xiàng)目，則連車都停不了。碧桂園珊瑚宮殿據(jù)說將在次日開售十余套別墅產(chǎn)品，當(dāng)天從道路兩旁到售樓部門口都找不到空余車位。而在萬寧，同樣有貨源的中?！ど裰莅雿u，售樓部現(xiàn)場(chǎng)也有不少客戶在進(jìn)行咨詢了解。

樓市調(diào)控

從到場(chǎng)就下單到價(jià)格趨穩(wěn)預(yù)售難拿

去年一年，海南相繼出臺(tái)多個(gè)樓市調(diào)控政策，并且除島內(nèi)的XG政策外，三亞、?？?、瓊海、五指山等城市都出臺(tái)了相應(yīng)的政策。

“2016年末到2017年初的那個(gè)冬季，島上的項(xiàng)目經(jīng)歷了一次較明顯的漲幅，三亞新房均價(jià)基本都在3萬以上，高端項(xiàng)目更是明顯。”有業(yè)界人士告訴記者，上個(gè)冬季的價(jià)格變化，給全島帶來蝴蝶效應(yīng)，一些非熱點(diǎn)城市，也迎來一次較大的成交。

陵水 雅居樂清水灣 小區(qū)周邊

“上個(gè)冬天，購(gòu)房者基本到場(chǎng)就下單。今年來看，購(gòu)房者下單考慮的時(shí)間變長(zhǎng)，各項(xiàng)目的價(jià)格也趨于穩(wěn)定?！庇袠I(yè)界人士稱，今年大家的情況都差不多了，因?yàn)樗许?xiàng)目都要面對(duì)拿預(yù)售證難的問題?！痹诓簧俜康禺a(chǎn)從業(yè)人員看來，剛剛開篇的2018年市場(chǎng)已趨于良性，整體走向穩(wěn)定，購(gòu)房者也回歸理性，但要面臨的問題是——每年11月份-次年2、3月的購(gòu)房旺季，如今許多樓盤陷入難拿預(yù)售證而無房可售的窘境。

事實(shí)上，早在去年3月海南省住建廳便召集42家房企和28家中介機(jī)構(gòu)召開座談會(huì)，明確對(duì)銷售價(jià)格超過備案價(jià)格5%以上、隨意漲價(jià)的，責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可。此外，在去年9月海南還出臺(tái)新規(guī)，要求提高商品房預(yù)售條件，除采取裝配式建造的建筑可按原預(yù)售許可條件批準(zhǔn)預(yù)售外，其余建筑應(yīng)在主體工程封頂后方可批準(zhǔn)預(yù)售。同時(shí)，還出臺(tái)了“停批100平以下商品房”等政策……一系列舉措均有效抑制了房?jī)r(jià)，讓海南市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。

購(gòu)房條件

100平米以下戶型難覓 多項(xiàng)目要求全款

成都商報(bào)記者了解到，在陵水，整個(gè)清水灣灣區(qū)都只能接受全款買房而不支持按揭。這一方面是由于多家銀行貸款收緊，沒有放款額度；另一方面則是由于預(yù)售證難拿，項(xiàng)目開盤周期加長(zhǎng)，給回款帶來了難度。

據(jù)神州半島一名工作人員介紹，目前在萬寧是支持按揭購(gòu)房的，但如果是開發(fā)商將產(chǎn)品包銷給其他團(tuán)隊(duì)，這些團(tuán)隊(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)壓力較小，回款壓力大，則會(huì)要求全款。

雅居樂清水灣項(xiàng)目

另據(jù)記者了解，目前，在三亞、萬寧、文昌和?？诘鹊?，依然支持按揭。而在以外地購(gòu)房者為主的度假房聚集區(qū)，比如陵水等地，絕大多數(shù)項(xiàng)目仍以全款為主，此外三亞也有部分項(xiàng)目要求全款。

在選擇購(gòu)房區(qū)域上，由于三亞重點(diǎn)區(qū)域?qū)ν獾厝薠G，且整體房?jī)r(jià)相對(duì)較高，這也讓萬寧、文昌以及海口部分非XG區(qū)域成為不少外地購(gòu)房者優(yōu)先考慮地點(diǎn)。

購(gòu)房人群

度假養(yǎng)老是主流 運(yùn)動(dòng)親子成新增

在海南記者發(fā)現(xiàn)，如今海南的購(gòu)房群體組成已經(jīng)有了明顯的變化。從前，老年人是主要的購(gòu)房群體，但如今，整個(gè)購(gòu)房群體變得更加豐富。

在三亞、陵水，目前居住人群以老人和家庭為主，這里溫度更高，也比較干燥，更加適合老人生活，居住者的需求是以養(yǎng)身和體驗(yàn)為主。

而神州半島所在的萬寧，由于適宜沖浪等海上運(yùn)動(dòng)，開發(fā)商也有針對(duì)性地推出以親子運(yùn)動(dòng)為主題的推廣思路，在項(xiàng)目中設(shè)置了沙灘俱樂部、游艇俱樂部、沖浪冬令營(yíng)等，一到旺季就能開展各種親子營(yíng)活動(dòng)，使得這里成為許多小孩子的樂園。另一方面，島上配有亞洲前十的高爾夫球場(chǎng)，這也成為許多高球愛好者的天堂。

神 州半島的高爾夫球場(chǎng)

相較之下，海口的購(gòu)房者則更加年輕化。這里都市感氛圍醉高，生活配套也走出社區(qū)底商，有了非常成熟的購(gòu)物商場(chǎng)。教育和醫(yī)療也能依托城市原本配套，因此，對(duì)于許多年輕一點(diǎn)的家庭來說，這里是更佳的選擇。

對(duì)于不同區(qū)域的房?jī)r(jià)，也有了一定的差異。記者了解到，在三亞，住宅的平均單價(jià)達(dá)到3萬以上；而清水灣的價(jià)格則在2.5-3萬左右，部分價(jià)格略低項(xiàng)目單價(jià)在2.2萬元；而在萬寧，許多度假物業(yè)的單價(jià)則在2.2-2.7萬元左右；另外，不少外地人到?？谫?gòu)房往往更加青睞西線，這一線均價(jià)在1.6萬元左右。同時(shí)，在海南買房，是否看海也是一個(gè)重要的指標(biāo)，往往 海景房 會(huì)比非海景房的價(jià)格高上4000-8000/平米左右。

海南購(gòu)房貼士

購(gòu)房須知：

1、 海南近期進(jìn)入全省調(diào)控階段，不過除了個(gè)別區(qū)域需要本省戶口或購(gòu)買1-2年社保外，多數(shù)區(qū)域內(nèi)，外地戶口以家庭為單位均可購(gòu)買1套房。

2、清水灣目前所有樓盤需要全款，其余區(qū)域多數(shù)支持按揭。二套房首付為七成。

3、海南冬季日均在20℃左右，但?？谙鄬?duì)潮濕，如今購(gòu)房者多數(shù)更青睞在海南東線的陵水、萬寧、文昌等地購(gòu)房。

交通方式：

1、乘坐飛機(jī)可以直達(dá) 三亞 鳳凰機(jī)場(chǎng)以及?？诿捞m機(jī)場(chǎng)；

2、在三亞、陵水、萬寧、神州、文昌、 瓊海 、?？诘鹊鼐熊壍澜煌ǎ鶃砭沙俗鴦?dòng)車高鐵出行；

3、海南的高速公路均為免費(fèi)通行。

氣候條件： 海南全年平均氣溫在18~33℃，不同城市有一定的溫差，全年都相對(duì)溫暖，醉冷時(shí)著薄羽絨服即可。

飲食習(xí)慣： 海南臨海，有豐富的海鮮，口味偏咸、甜、酸，整體較清淡。

醫(yī)療條件： 目前多家項(xiàng)目均有醫(yī)療配套，能滿足居民的生活治療，但?？谑凶鳛楹Ｄ鲜?huì)城市，醫(yī)療相對(duì)成熟，區(qū)域內(nèi)有多家三甲醫(yī)院。

臻房小編后記：海南樓市季節(jié)性非常強(qiáng)，資產(chǎn)化特征明顯。海南樓市調(diào)控反其道而行之，史無前例地“限小”，為增加自住率，緩解公共服務(wù)設(shè)施的壓力？不是的。海南本就是一個(gè)“國(guó)際旅游島”，海南房地產(chǎn)的未來紙得期待，早買早劃算。海南繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控，海南的房子會(huì)越來越少，一房難求的地步。 海南買房 要盡早。