限售限購(gòu)真的能阻止中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲嗎？？？

“沒(méi)有什么能夠阻擋”——許巍

1）限售

前兩天在新浪上發(fā)了條微博，大意是明年會(huì)有大量拋售。主要說(shuō)的是三四線及部分二線。

原因很簡(jiǎn)單，透支了。實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有那么強(qiáng)，結(jié)果卻買(mǎi)出了一個(gè)高房?jī)r(jià)，撐不住的。

明后年二三四線房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。

房?jī)r(jià)大漲之后，很多地方政府出臺(tái)了一個(gè)政策，限售。

不允許你賣(mài)，看你怎么跌。

限售地圖

你們真的以為限售會(huì)阻止房?jī)r(jià)下跌嗎？

2）交易費(fèi)用

限售的本質(zhì)就是提高了交易費(fèi)用。

交易費(fèi)用簡(jiǎn)單說(shuō)，就是獲取一個(gè)東西的難易程度。

舉個(gè)例子，很多年前，正規(guī)的房產(chǎn)中介還沒(méi)有出現(xiàn)的時(shí)候。怎么買(mǎi)房子？怎么賣(mài)房子？

小城市賣(mài)房故事

貼小廣告是個(gè)好辦法，鄰里街坊小地方比較適用。

但是北京上海這種城市，靠小廣告賣(mài)房買(mǎi)房基本上是不靠譜的。

于是乎，房產(chǎn)中介出現(xiàn)了。

房產(chǎn)中介的出現(xiàn)是結(jié)果，因?yàn)榇蟪鞘校杂蟹慨a(chǎn)中介。小地方的中介，不是說(shuō)沒(méi)有，而是很難成氣候。

越是小地方，越不需要中介。

比如說(shuō)，一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上就三個(gè)小區(qū)，都是過(guò)去的村子拆遷過(guò)來(lái)的，小區(qū)居民互相認(rèn)識(shí)。

誰(shuí)家買(mǎi)房誰(shuí)家賣(mài)房，知根知底。

但是大城市不一樣，屌絲來(lái)到北京，往往是舉目無(wú)親，攢夠了錢(qián)想要買(mǎi)房的時(shí)候，只能去找房產(chǎn)中介。

房產(chǎn)中介降低了交易費(fèi)用。

如果有一天政府宣布，要撤銷房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)。那么北京的買(mǎi)房賣(mài)房交易成本會(huì)大大增加。

3）“ 小產(chǎn)權(quán)房 ”

今年北京的房?jī)r(jià)從317往后，跌了大概10～15%

因?yàn)閄G，所以交易成本增加，房?jī)r(jià)下跌；

因?yàn)橄拶J，所以交易成本增加，房?jī)r(jià)下跌；

但是在北京，有一類房子的價(jià)格沒(méi)有下跌，反而漲了。那就是 小產(chǎn)權(quán)房 。

這種房子不受政府的XG限貸政策影響，能夠體現(xiàn)真實(shí)的供需情況。

我們知道這種房子是不能貸款的，只能兩人商量好，簽一個(gè)合同，全款交易。

這種交易某種程度上是不受法律保護(hù)的，風(fēng)險(xiǎn)偏高。一旦賣(mài)房人翻臉不認(rèn)賬，后面就會(huì)很麻煩。

這種“麻煩”是對(duì)應(yīng)一定的價(jià)格的，是交易費(fèi)用的一部分。

比如說(shuō)一套小產(chǎn)權(quán)房成交價(jià)是100萬(wàn)，那么一定會(huì)有20萬(wàn)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用在里面。也就是說(shuō)，如果風(fēng)險(xiǎn)比較低的話，那么這套房子起碼可以賣(mài)120萬(wàn)。

全款＋風(fēng)險(xiǎn)

綜合來(lái)看的話，小產(chǎn)權(quán)房的交易費(fèi)用是比較高的。

交易費(fèi)用高不代表無(wú)法交易。

在北京，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格大致是同地段商品房?jī)r(jià)格的1/2

這個(gè)價(jià)格是真實(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)。

類似“小產(chǎn)權(quán)房”這種政府不承認(rèn)的交易，它的本質(zhì)是什么呢？

是 限售 。

無(wú)法賣(mài)，就無(wú)法買(mǎi)。

4）真實(shí)的市場(chǎng)

貨幣如水，你設(shè)置一個(gè)障礙，它只是繞一下路而已。

限售真的能夠阻止房?jī)r(jià)下跌嗎？

可以，但那種屬于表面文章。官方看上去房子沒(méi)有交易，自然就不存在下跌。

這屬于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。

但是實(shí)際上，我們前面講得很清楚了，限售無(wú)非是增加了交易難度而已，想賣(mài)的人總能找到買(mǎi)家。

買(mǎi)賣(mài)之后的“合同價(jià)”，反應(yīng)的是真實(shí)的市場(chǎng)。

不出意外，明年很多限售城市會(huì)有很多交易的房子都是幾年后過(guò)戶。

這兩年小城市的房?jī)r(jià)實(shí)在是過(guò)分，回想2010年左右，北京的房子才多少錢(qián)?，F(xiàn)在看看很多二線的房?jī)r(jià)，有點(diǎn)恍如隔世的感覺(jué)。

三四線很多地方的房?jī)r(jià)都漲到了1萬(wàn)＋

二線城市的吸引人才政策加上全國(guó)的去庫(kù)存政策，導(dǎo)致了這一輪的房?jī)r(jià)大漲。但是，二線城市終歸是二線，多數(shù)很難留住人。

三四線城市更是雞肋。

簡(jiǎn)單說(shuō)一下二三四線的操作，很多人根本賺不到錢(qián)。

小城市二手房市場(chǎng)不太吃香，多數(shù)人直接去售樓處了。

房?jī)r(jià)7K買(mǎi)入，第二天又開(kāi)盤(pán)漲到7.2K，開(kāi)心。

下個(gè)月，漲到8K。

又過(guò)了一個(gè)月，漲到了9K，哈哈哈開(kāi)心死了。

好了，我們說(shuō)現(xiàn)在房子可以賣(mài)掉了，再過(guò)倆月市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，開(kāi)發(fā)商考慮房?jī)r(jià)下調(diào)了。

但是，房子賣(mài)得出么？

兩年后交房，n年后下本。

真正賺錢(qián)的，是上一個(gè)上漲周期被套進(jìn)來(lái)的那批人。（或者直接短入二手房的）

很明顯，你被套住了。

算了不說(shuō)了，說(shuō)多了都是淚，說(shuō)多了又要被本地人噴。

5）結(jié)語(yǔ)

中國(guó)的樓市周期性很明顯，每當(dāng)?shù)胤降膸?kù)存過(guò)多之后，政府肯定要出手給地方去庫(kù)存。

這時(shí)房?jī)r(jià)肯定會(huì)有一次上漲。

這種上漲的背后，是政府改變了人們的短期預(yù)期。

以為國(guó)家真的開(kāi)始重視小城市，未來(lái)也會(huì)很美好。

但很快，大家又發(fā)現(xiàn)，小地方的生存處境一般，跟大城市比起來(lái)相差實(shí)在是太大，于是又紛紛跑回了大城市。畢竟，城市價(jià)紙是很實(shí)在的東西。

小城市的樓市就會(huì)因此陷入低迷，想賣(mài)賣(mài)不掉。這種低迷期往往是兩三年甚至三四年的時(shí)間。

隨著城市化的不斷深入，人口先進(jìn)入大城市再由大城市向中型城市外溢的趨勢(shì)不會(huì)變。

小城市特別是縣城，成為中老年人的過(guò)渡，長(zhǎng)遠(yuǎn)看沒(méi)有任何希望。

各地樓市紛紛出臺(tái)的限售政策，其實(shí)目的很明顯，就是看到了房?jī)r(jià)上漲太多，擔(dān)心有大跌的情況出現(xiàn)。但我們分析過(guò)了，真正的下跌是攔不住的，想要拋售房產(chǎn)的人會(huì)想辦法把自己的房子賣(mài)出去，沒(méi)有正常交易就走私下交易，無(wú)非是增加了一部分交易費(fèi)用而已。

可樓市的淡季，誰(shuí)愿意買(mǎi)房呢？