李宇嘉：一線城市房?jī)r(jià)暴漲 限購(gòu)不能放松

非本地戶籍居民家庭XG一套住房，上述地區(qū)購(gòu)房首付款比例醉低限制從此前20%升至30%，這應(yīng)該是我國(guó)縣一級(jí)區(qū)域單獨(dú)實(shí)施住房XG的首個(gè)案例。

2015年，北京新房成交了1345萬(wàn)平方米，較2014年上漲23%，達(dá)到近十年的峰紙。但是，靠近北京副中心通州的河北廊坊市，作為一個(gè)三線城市，2015年新房的成交量居然達(dá)到1038萬(wàn)平米，接近北京。據(jù)悉，廊坊70%的房子賣給了“北京人”，包括被北京高房?jī)r(jià)擠出的“剛需”，以及因疏解人口而流出的外地人。

2015年，北京新房和二手住房均價(jià)分別上漲了15%和25%，但河北廊坊市靠近北京通州的“北三縣”(三河市、大廠縣、香河縣)，房?jī)r(jià)漲幅卻是北京的2倍。其中，作為北京“后花園”的三河市燕郊鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)一年內(nèi)漲了一倍。2016年3月，“環(huán)京縣”各區(qū)域房?jī)r(jià)相比春節(jié)前又漲了2000-4000元不等，燕郊房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲20%以上，目前近3萬(wàn)元的均價(jià)甚至是北京平谷區(qū)房?jī)r(jià)的2倍。

近年來(lái)，河北“環(huán)京縣”，特別是“北三縣”，已成為被北京高房?jī)r(jià)擠出的“剛需”、外來(lái)人口“住房夢(mèng)”、扎根首都的不二選擇。每天一大早，一輛輛擠得像沙丁魚(yú)的大巴車便從“北三縣”各大住宅密集區(qū)駛向北京，傍晚又載著這些人從北京回來(lái)，燕郊一個(gè)鎮(zhèn)就有40多萬(wàn)人這樣往返。隨著北京疏解人口、產(chǎn)業(yè)力度的加大，到十三五末，“北三縣”常住人口將達(dá)到265萬(wàn)，比2012年翻一倍。

本來(lái)，這是一個(gè)良好的都市圈發(fā)展景象，即人口由特大城市中心區(qū)向外圍遷移，形成類似于日本東京“市-都-圈”式的都市圈模式、分層住房供應(yīng)模式，既集聚了人口，發(fā)揮城市規(guī)模效應(yīng)，降低了公共服務(wù)邊際成本，又解決了人口過(guò)分集中后的“城市病”。但目前看，北京和“環(huán)京縣”這種都市圈發(fā)展模式，很大程度上還停留在民間和市場(chǎng)自發(fā)推動(dòng)，但秩序卻很混亂的“野蠻生長(zhǎng)”階段。

盡管京津冀一體化在加速推進(jìn)，北京開(kāi)始有序疏解“非首都功能”，在人口、產(chǎn)業(yè)方面“做減法”，河北“環(huán)京縣”也開(kāi)始承接一些“非首都功能”的產(chǎn)業(yè)與人員。但在軌道交通和公共服務(wù)配套方面，具體規(guī)劃并未制定并“落地”。典型的例子就是，軌道平谷線、6號(hào)線到底有無(wú)在燕郊設(shè)站，一直不明確，“環(huán)京縣”剃頭挑子一頭熱，京冀兩地在產(chǎn)業(yè)、人口、服務(wù)上的規(guī)劃無(wú)法協(xié)同。醉后的結(jié)果是，“環(huán)京縣”只是以不斷上漲的房?jī)r(jià)、不斷抬升的投機(jī)需求，來(lái)透支“環(huán)京”和京津冀一體化的政策利好。

以三河市燕郊為例，作為一個(gè)鎮(zhèn)，截止2015年，常住人口已達(dá)到了80萬(wàn)人，這是一個(gè)中等城市的“體量”。近年來(lái)，燕郊有意無(wú)意地作為承接北京“剛需”的“睡都”來(lái)發(fā)展，但在公共服務(wù)方面，燕郊是按照廊坊的一個(gè)鎮(zhèn)來(lái)設(shè)置公共服務(wù)供給的。以交通為例，燕郊距離北京國(guó)貿(mào)僅15公里，但對(duì)外交通完全依靠102國(guó)道出行，擁擠程度比北京“睡城”回龍觀還要嚴(yán)重，15公里的路程要花1-2個(gè)小時(shí)。

滿眼望去，燕郊在建樓盤和腳手架林立，但火熱的建設(shè)高潮難掩通勤成本高的嚇人，區(qū)域內(nèi)城市管理混亂，教育配套嚴(yán)重缺失，社區(qū)服務(wù)質(zhì)量低下，社會(huì)治安形勢(shì)嚴(yán)峻，生活服務(wù)低端落后，環(huán)境污染抬頭等問(wèn)題。事實(shí)上，這是目前三大都市圈內(nèi)所有衛(wèi)星城的共性，即與圈內(nèi)核心城市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與協(xié)作、公共服務(wù)銜接上的不足，但地方政府和開(kāi)發(fā)商為追求短期利益，房地產(chǎn)卻先行過(guò)度發(fā)展。

目前，三大都市圈發(fā)展和區(qū)域一體化的利好，已被高漲的房?jī)r(jià)透支，但事實(shí)上這些利好絕大多數(shù)并未兌現(xiàn)。特別是，近期一線城市收緊了XG、限貸政策后，但“去庫(kù)存”政策利好不斷，touzi炒作外溢到了一線城市周邊的衛(wèi)星城。百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年3月，房?jī)r(jià)上漲TOP20的城市中，東莞、惠州、蘇州、昆山排在前四位，而中山、保定、廊坊分別排在第6、第9和第14位。

一季度，一線城市新房成交量同比僅增27.6%，遠(yuǎn)低于二三線城市分別58.2%和60.6%的增速。特別是，北上廣深周圍三四線城市已成為樓市的“暴風(fēng)眼”。隨著產(chǎn)業(yè)、人口的梯次轉(zhuǎn)移，住房需求向都市圈內(nèi)三四線城市轉(zhuǎn)移，這是城市化第二階段的必然結(jié)果，即人口從城市化到“都市圈”化。但是，受刺激政策利好預(yù)期和touzi投機(jī)需求外溢，三大都市圈內(nèi)衛(wèi)星城房?jī)r(jià)暴漲，這是管理層不希望看到的。因此，不管是蘇州限制房?jī)r(jià)漲幅，還是廊坊限制外地人買房、限制杠桿，或者深圳周邊的東莞和惠州堅(jiān)持30%的醉低首付比例，筆者認(rèn)為這是必要的。

通過(guò)需求端限制，抑制樓市投機(jī)炒作，降低“都市圈化”的成本，為特大城市人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和疏導(dǎo)創(chuàng)造低成本的環(huán)境，這是第一步。與此同時(shí)，在推進(jìn)特大城市與圈內(nèi)三四線城市在區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃、軌道交通一體化、基礎(chǔ)和市政設(shè)施先行建設(shè)、教育醫(yī)療均等化及異地結(jié)算和認(rèn)定等方面，要建立明確具體的合作機(jī)制、實(shí)施機(jī)制及分階段任務(wù)。涉及到的相關(guān)省份和城市，要抓住住房需求向特大城市周圍大規(guī)模轉(zhuǎn)移的契機(jī)，打破“一畝三分地”、注重短期經(jīng)濟(jì)績(jī)效和成本支出對(duì)比的短視思維，本著人口、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)帶來(lái)的空間資源釋放、經(jīng)濟(jì)效率提升帶來(lái)的長(zhǎng)期利好，以構(gòu)建良好的稅收分享機(jī)制為激勵(lì)，以省際間和市際間積極有效的公共政策為手段，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)與產(chǎn)業(yè)、人口、住房需求轉(zhuǎn)移同步推進(jìn)，夯實(shí)都市圈和區(qū)域一體化的基礎(chǔ)。

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