海南限購限賣政策對海南市場影響有多大

      政 府再次申明“房子是用來住的，不是用來炒的”，支持合理住房需求，遏制投機性購房，穩(wěn)定市場預期，為了促進海南地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，如下就2017.4.14號政府對于市場進行一步調(diào)控做出的指示：

      海南出臺XG限款政策劍指炒房，下面分別對這次的XG限貸進行說明

      XG、限貸內(nèi)容要點

      1、非本省戶籍居民 XG1套房

      2、居民家庭在 三亞市購買第2套商品住宅 ，首付比例 不低于50% 。

      3、居民家庭在其他市縣（包括海口市）購買 第2套商品住宅 ，沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清，首付款比例 不低于40%；

      4、居民家庭在其他市縣（包括?？谑校┵徺I 第2套商品住宅，貸款未結清的 ，首付款比例 不低于50% 。

      5、全省范圍內(nèi) 暫停 發(fā)放 第三套及以上住房貸款

      解讀 ：這次XG的目的就是要抑制過度投機行為，抑制外來資金在海南繼續(xù)炒作房價，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、防止泡沫繼續(xù)吹大。

      為什么要出臺XG令， XG令就是對房價上漲過快或者可能大幅上漲的區(qū)域針對一些特定的對象禁止買房的行政干預，這些特定的對象主要就是那些想對樓市進行投機倒把人群。

      根據(jù)過去以往的經(jīng)驗，在短周期內(nèi)影響房價醉主要的因素，就是信貸松緊，信貸放松，房價必漲；信貸收緊，房價必做調(diào)整，而房價漲跌幅度則因各個城市的供需和經(jīng)濟實力所決定，但大方向都一樣，只是發(fā)生的先后時間不同。

      第二套房需取得產(chǎn)權證滿2年后轉讓

      居民家庭 新購買的 第2套 及以上 新建商品住宅 ， 須取得不動產(chǎn)權證 滿2年 后方可轉讓； 企事業(yè)單位、社會組織 等法人單位新購買的新建商品住宅，須取得不動產(chǎn)權證 滿3年 后方可轉讓。

      解讀： 大家知道限賣已經(jīng)成為新一輪調(diào)控政策中的新政策。這樣政策的出臺就是直接對準touzi客，直接就把touzi客的投機炒房杠桿系數(shù)拉了N個級，限賣政策將嚴厲打擊這些短期炒房客。這招對touzi的殺傷力級別是99%，因為這個2年是取得不動產(chǎn)證后開始計算。如果你現(xiàn)在購買的預售房，很有可能需要4-5年后才可以進入市場，這對消費者的購買意愿的影響是致命的。

      要是感覺這次XG的信息量太大，直接看下面這張圖

      這次的調(diào)控就是為了更好的去庫存

      從海南一季度市場表現(xiàn)， XG早有端倪 ，一季度海南全省房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢，銷售面積、銷售金額、新開工面積同比增幅均超過100%，商品房銷售均價漲幅超過一成。

      截至3月末，海南商品住房庫存 約為2338萬平方米，較2016年年末下降283萬平方米，去化期約17個月，較去年底進一步下降6個月，其中海口、三亞商品住房去化周期分別降至12個月和8個月，但部分市縣去化期仍超過36個月。

      在這股樓市熱浪下，此前三亞也出臺了XG政策，主要針對貸款方面，在三亞市購買第2套住房的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%。同時，三亞市暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。 而這次全省范圍的XG政策，堪稱三亞XG升級版 ，不僅包含了限貸還涉及到XG，北京此前“認房又認購”取得不錯的成績，這股風也吹到了海南。

      雖然從三亞到整個海南都出臺了XG政策，但是“去庫存”依然是海南的主命題，部分諸如?？?、三亞去化速度快的城市加大住宅用地的供應，去化速度慢的依舊實行“雙暫停”，無論是XG還是“雙暫?！?，依然是具體事例具體分析。我認為， XG目的在于打擊炒房的，而不是打擊房市。 將買房者從炒房的人轉移到真正的剛需用戶，并且去化庫存。

      對混亂市場秩序的管控進一步加強

      海南房地產(chǎn) 業(yè)仍存一些問題，產(chǎn)品質量參差不齊，仍有相當一部分設計理念落后、戶型小，配套差的低端供給存在。此外不同市縣、不同樓盤商品住宅銷售情況冷熱不均，存在捂盤惜售、人為制造緊張氛圍等違法違規(guī)行為， 在此次調(diào)控政策中，除了針對購房者，對于開發(fā)商以及房地產(chǎn)市場也提出了嚴格的要求 ，規(guī)范企業(yè)價格備案和售價調(diào)整，規(guī)范個體購房交易行為，防止期房未備案或更名，交易信息的公開等等。

      總結： 當 XG令 突然來到，必然會對成交量產(chǎn)生影響，短期內(nèi)就會抑制需求，短期如果開發(fā)商有資金周轉的需求，有可能就會通過降價來保持資金流動，在這個時間段點往往會出現(xiàn)非常好入市的時間點。后期隨著XG令被消化，市場就會逐漸轉暖，價格就會回升，走出一個標準的V字形。 這是的XG令是讓那些投機倒把，本來不想買房人放棄購房的理由 ，但是會對本來想買房的人后期用更便宜的價格進行買房的機會。

海南文昌買房優(yōu)勢：僑鄉(xiāng)，椰鄉(xiāng)，中國航天城，生紙潛力大，臨海房價較高，性價比較低，較潮濕，比較適合touzi。