土拍火了海口西海岸 限購后土地市場為何趨熱？

海南XG后土地市場為何趨熱？西海岸樓面價因何破萬，后續(xù)市場影響如何？高溢價拿地后是否面臨開發(fā)運營壓力？房企又為何如此不遺余力？

2017年7月20日下午，海南地產(chǎn)圈一片沸騰，?？谕僚氖袌鱿鯚熕钠稹?6家品牌房企競拍，北辰23億拿下西海岸南片區(qū)5宗地塊共160畝，溢價率達(dá)142%，一舉刷新了?？跇敲鎯r記錄。一時間“地塊樓板價破萬，未來售價將在2.5萬以上”的說法甚囂塵上……

北辰此次頻頻叫價，可謂勢在必得，XG后土地市場為何趨熱？西海岸樓面價因何破萬，后續(xù)市場影響如何？高溢價拿地后是否面臨開發(fā)運營壓力？房企又為何如此不遺余力？小編聚焦市場熱點，解析房企拿地背后邏輯。

市場行情好 土拍市場火

海南XG下的?？谕恋厥袌鼍壓位鸨?？看似意料之外，又在情理之中。泰達(dá)集團(tuán)海南公司副總經(jīng)理蔡園園告訴小編焦點海南站，土拍市場的火證明大家對未來市場有信心，泰達(dá)一直在關(guān)注西海岸片區(qū)的土地，目前海南公司的開發(fā)進(jìn)程和銷售都不錯，未來還會繼續(xù)關(guān)注西海岸土拍。

可以看出，2017年上半年 海南房地產(chǎn) 市場的“熱度”讓房企們嘗到了甜頭，房子好賣，繼續(xù)拿地開發(fā)盈利是顯而易見的結(jié)果。海南錦誠董事長王路認(rèn)為，此次土拍市場的“火”有以下原因，上半年大部分房企銷售業(yè)績不錯，手中現(xiàn)金足夠；品牌房企為了擴充市場，不斷布局，均有儲地的需求；二手地遺留問題多，一旦市場上出現(xiàn)招拍掛的地，市場便“熱”起來；房企對未來海口甚至海南的發(fā)展樂觀，拿地信心充足。

西海岸告別3、4字頭樓面價

任志強說過，很多城市在限制住房價格的上漲，但卻從來沒有任何政策限制地價的上漲。地價上漲的速度還在持續(xù)，地價的上漲一定會影響到房價。2016年10月金隅大成拿地樓面價為3930元/平，今年4月雅居樂金沙灣片區(qū)拍地樓面價為3065元/平，緊接著6月華僑城在西海岸南片區(qū)拍下了2894元/平的樓面價，而此次地塊的樓面起拍價直接定到了4611元/平。

而拍出破萬的樓面價出乎很多業(yè)內(nèi)人的意料，但也有開發(fā)商對高樓板價未來房價飆高持懷疑態(tài)度，認(rèn)為未來兩到三年間預(yù) 期房 價與土拍價格脫節(jié)，產(chǎn)品未必能賣這么高的價格。破萬的樓面價賣近3萬以上才回本，但目前西海岸南片區(qū)的市政配套、入駐人口、剛性需求等方方面面均面臨一定壓力，房價亦會面臨壓力。

在蔡園園看來，160畝土地的價格給了市場、開發(fā)商一個警鐘?！拔骱０稑敲鎯r不可能回到3-4千（西海岸土地本身是稀缺資源），房價相應(yīng)會漲，但未來漲到3萬或3萬5有難度?！?/p>

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房價上升是健康現(xiàn)象，從另一方面證明區(qū)域的發(fā)展和價紙正在上升，房價過快上升就“危險”。王路點評，大多數(shù)人習(xí)慣了海口的低價格，實質(zhì)上按城市的角度來看， ?？诜績r 現(xiàn)在并未上升到中高位，相對于全國市中心城市的價格來說房價不高。未來?？谑?/a>中心正常房價在1.8萬到2萬為合理水平，XG區(qū)針對的本地剛需市場，房價受城市居民收入影響，房價較“穩(wěn)”；而島外市場面對全國客戶，房價相對于剛需市場將有明顯上升空間。

北辰的信心對賭區(qū)域未來價紙

北辰地塊所在的西海岸南片區(qū)，目前已進(jìn)駐了寶龍、金隅大成、華僑城、金地等品牌房企，環(huán)球100·寶龍城主題樂園、美術(shù)館、海洋館等娛樂配套多集中于此片區(qū)，文化旅游氛圍濃厚。此外，地塊毗鄰五源河文體中心、海南省兒童醫(yī)院、五源河學(xué)校、遠(yuǎn)大購物廣場、海南國際會展中心、海秀快速路等密集的城市配套，區(qū)位優(yōu)勢明顯；超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套相對完善，也為地塊本身增色不少，完善升級的配套，極大地提升了該片區(qū)的土地價紙。

紙得關(guān)注的是，西海岸南片區(qū)功能定位為西海岸新區(qū)的公共中心、文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和綠色、健康的城市住區(qū)及旅游度假型社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)。隨著政府的關(guān)注和房企的進(jìn)駐，便捷交通和逐漸兌現(xiàn)的配套，西海岸已成為新海南人及海南本地人剛需置業(yè)的重要選擇。

小編認(rèn)為，隨著城市的擴張?？趯⒊岸嘀行幕卑l(fā)展，西海岸的發(fā)展速度快于其他區(qū)域，未來將崛起成為?？诘摹靶轮行摹?。

將近百輪對決，歷史性的價格，一切數(shù)據(jù)都在表明，開發(fā)商集體看好西海岸片區(qū)。北辰看準(zhǔn)西海岸南片區(qū)及整個片區(qū)的發(fā)展，所以在競拍時相當(dāng)堅決，以此拿地作為首次入駐?？诘牡谝徊?，是在對賭區(qū)域未來價紙。據(jù)悉，北辰未來將打造含精品住宅、商業(yè)、商務(wù)于一體的高端商住綜合體。

來自業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑 北辰已有策略？

調(diào)控政策收緊下企業(yè)高價拿地是否有風(fēng)險，醉終要看企業(yè)對市場的變現(xiàn)能力，要看北辰自身產(chǎn)品能力，營銷能力。高地價下房企運營開發(fā)是否有盈利空間，對于首次進(jìn)入海南市場的北辰，后續(xù)的產(chǎn)品打造、營銷運營也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

“1萬1的樓板價售價要近3萬才有利潤，那需要打造類似金茂府、星河灣這樣的高端豪宅產(chǎn)品，以及粉絲號召力，而北辰高端物業(yè)產(chǎn)品匱乏，此外沒有較出名的行業(yè)案例，西海岸南片區(qū)目前配套兌現(xiàn)緩慢......北辰整個開發(fā)體量僅20萬平，開發(fā)周期短，若單獨開發(fā)將面臨挑戰(zhàn)。”業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，北辰的營銷能力有待觀察。

也有業(yè)內(nèi)人士向小編焦點海南站透露，為了降低開發(fā)風(fēng)險，北辰或在積極思考、尋求應(yīng)對策略，不排除將與周邊地塊房企進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的可能，共享片區(qū)內(nèi)項目商業(yè)及教育配套，以此降低樓面價，增加市場競爭力。

房企拿不到地更焦慮

海南的地價在上漲，但卻擋不住房企的拿地?zé)崆椋Ｄ檄h(huán)境資源、優(yōu)質(zhì)住宅、養(yǎng)生度假生活方式的影響越來越突出，海南房地產(chǎn)剛性需求優(yōu)勢明顯，不少開發(fā)商告訴小編焦點海南站，拿不到地更焦慮！王路分析，目前海南土地資產(chǎn)的價格仍處于低位，企業(yè)把資金往這邊做土地配置完全合理，十幾二十幾億在一線城市拿不到地，但在海南拿地可以面向全國市場。

這兩年海南房地產(chǎn)的分銷渠道、島外客戶已很成熟，島外購房者對海南是“真愛”，只要有專業(yè)團(tuán)隊對接，很容易把需求導(dǎo)進(jìn)來。在這種營銷不是大問題的背景下，企業(yè)拿地的決心更加強烈。但未來政府要思考如何應(yīng)對旺季的階段性上島流量。

海南的未來仍被看好 房企優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推動城市人居進(jìn)程

北辰地塊后續(xù)開發(fā)運營是否成為“贏家”，除了看企業(yè)良好的銷售策略和產(chǎn)品打造能力，還要看樓市未來的發(fā)展趨勢。海南省政府官方數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，海南商品房庫存已減少到3077萬平方米，商品住宅去化期已從2015年末的45個月下降到11個月，市場行情向好也是房企熱衷touzi海南的主要原因。

無論市場如何變化，房企后期的操盤及運作都將成為決勝的關(guān)鍵所在，房企的競爭點不僅是規(guī)模、成本、速度，還有營運能力競爭、財務(wù)能力以及策劃和講故事的能力。

海南省官方明確，房地產(chǎn)業(yè)列為該省“十三五”發(fā)展的十二大重點產(chǎn)業(yè)，但將全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，重點發(fā)展高端住宅、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、醫(yī)療、健康、文化、教育、商業(yè)等融合發(fā)展。

西海岸本身就匯集大批品質(zhì)住宅，未來激烈的競爭態(tài)勢將逼迫房企必須做好產(chǎn)品應(yīng)對準(zhǔn)備，這是市場的要求。小編焦點海南站《走房探市》行動在走訪海南各大項目中了解到，不少開發(fā)商對自己的產(chǎn)品、資源有足夠的信心，品牌房企更有實力去競爭。

春江水暖鴨先知，未來房企必然要不斷開發(fā)優(yōu)質(zhì)、高質(zhì)量的人居產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加紙，而這將推進(jìn)海南房地產(chǎn)的向前發(fā)展，行業(yè)不斷更新進(jìn)步，健康發(fā)展。

?？谫I房優(yōu)勢：離開重重霧霾的包圍圈，來到海南買房安居，這已然成為眾多內(nèi)地朋友來到海南居住的原因。優(yōu)越的自然環(huán)境，齊全的配套設(shè)施，人們的目光聚焦于省會?？?。相比于下面市縣，?？谝恢睘槿藗冊诤Ｄ习簿拥氖走x。