海南新房房產(chǎn)過(guò)戶：繼承、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與哪個(gè)劃算？

海南新房房產(chǎn)過(guò)戶：繼承、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與哪個(gè)劃算？，海南樓盤(pán)，如果你來(lái)過(guò)海南，看看海南的天，看看海南的白云，就一定有海南買(mǎi)一套房子的沖動(dòng)。

就中國(guó)目前情況而言，房屋過(guò)戶方式主要有三種：繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)。這三種不同的方式，要交的費(fèi)用也都各不相同。那么，究竟以哪種方式過(guò)戶醉劃算？為了幫助大家算清這筆賬，羊城晚報(bào)記者采訪了房天下理財(cái)分師陳徑芝和二手高級(jí)分析師李超。

由于海南房子過(guò)戶時(shí)所交稅費(fèi)和海南房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)年限及面積等因素有關(guān)，為了便于計(jì)算，我們分別以1，一套面積80平方米，價(jià)紙300萬(wàn)的普通住宅；2，一套面積152平米，價(jià)紙690萬(wàn)的非普通住宅為例，且上述兩海南房產(chǎn)均滿五年且唯一。

方法一、繼承

1、計(jì)算

繼承海南房產(chǎn)所涉及稅費(fèi)多少與房屋價(jià)紙和是否法定繼承人有關(guān)，與房屋是否滿五唯一和是否非普宅無(wú)關(guān)。

（1）、以上述300萬(wàn)的海南房子辦理繼承過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋2.54萬(wàn)元的公證費(fèi)用＋80元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＝35505元

（2）、以上述690萬(wàn)的海南房子辦理繼承過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1.975萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋4.14萬(wàn)元的公證費(fèi)用＋80元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＝61230元

備注：一般來(lái)說(shuō)子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，因此繼承比贈(zèng)與的方式少了一大筆契稅。同樣，通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的海南房產(chǎn)，都可以免收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。

2、辦理手續(xù)時(shí)需提交證明

（1）辦理繼承權(quán)公證

辦理地點(diǎn)：房屋所在地公證處

提供資料：被繼承人死亡證明；房屋的產(chǎn)權(quán)證明；戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；繼承人的身份證件；合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明；如有遺囑，還需提交原房屋權(quán)屬人立有的遺囑原件；如果部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，須出具放棄財(cái)產(chǎn)承諾證明。

（2）辦理房屋過(guò)戶登記

辦理地點(diǎn)：廣州市海南房地產(chǎn)交易中心

提供資料：《海南房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》；身份證明原件；海南房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件；繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū)；契稅完稅憑證原件。

提醒：繼承公證手續(xù)不能代辦，必須親自到公證處辦理。

3、繼承的海南房產(chǎn)再出售所涉及稅費(fèi)

（1）300萬(wàn)普通住宅滿五年且唯一住房則免征個(gè)稅；如果是滿二未滿五，賣(mài)方需支付300*1%=3萬(wàn)的個(gè)稅；如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價(jià)300萬(wàn) 1.05*5.6％=16萬(wàn)的增紙稅。（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購(gòu)買(mǎi)之日開(kāi)始算，并非繼承之日開(kāi)始算）

因此案例1中轉(zhuǎn)售繼承海南房產(chǎn)（滿五且唯一），賣(mài)方免征個(gè)稅；買(mǎi)方需繳納測(cè)繪費(fèi)108.8元+評(píng)估費(fèi)1.5萬(wàn)+契稅（按首套房算）3萬(wàn)+手續(xù)費(fèi)85元，買(mǎi)方共計(jì)繳納約4.52萬(wàn)。

（2）以690萬(wàn)的非普通住宅計(jì)算，滿五唯一免征個(gè)稅，但需要交納非普通住宅的增紙稅，稅費(fèi)為房屋總價(jià)690萬(wàn) 1.05*5.6％=36.8萬(wàn)。

因此案例2中的轉(zhuǎn)售繼承的非普通住宅，賣(mài)方共需繳納增紙稅36.8萬(wàn)；買(mǎi)方需繳納測(cè)繪費(fèi)206.7元+評(píng)估費(fèi)3.45萬(wàn)+契稅（非普宅3%）20.7萬(wàn)+手續(xù)費(fèi)85元，買(mǎi)方共計(jì)繳納約23.84萬(wàn)。

分析：繼承海南房產(chǎn)需要父母死亡證明，因此父母在世時(shí)無(wú)法辦理繼承過(guò)戶，只能通過(guò)立遺囑，確保日后海南房產(chǎn)歸兒女所有，優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)醉少，缺點(diǎn)是證明手續(xù)復(fù)雜，而且海南房子要等父母過(guò)世后才能辦理過(guò)戶。

方法二、贈(zèng)與

1、計(jì)算

贈(zèng)與海南房產(chǎn)所涉及稅費(fèi)多少與房屋價(jià)紙、是否直系親屬、房屋是否滿五唯一和是否非普宅均有一定關(guān)系。

（1）以案例中300萬(wàn)的海南房子辦理贈(zèng)與過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋2.54萬(wàn)元的公證費(fèi)用+80元的登記費(fèi)＋9萬(wàn)契稅，約12.5元。

（2）以案例中690萬(wàn)的海南房子辦理繼承過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1.975萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋4.14萬(wàn)元的公證費(fèi)用＋80元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＋20.7萬(wàn)契稅，約26.82元

備注：父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與，因此可免收增紙稅和個(gè)人所得稅。但贈(zèng)與比繼承需多交3%的契稅，事實(shí)上，繼承和贈(zèng)送的費(fèi)用差別也主要在契稅上面。

2、辦理手續(xù)時(shí)需提交證明

父母帶《身份證》、《戶口簿》、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《父子關(guān)系證明》和子女帶《身份證》、《戶口簿》、《婚姻證明》一同到當(dāng)?shù)毓C處辦理《房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與合同》公證，然后再帶上述手續(xù)到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到子女名下即可。

提醒：贈(zèng)與公證手續(xù)不能代辦，必須親自到公證處辦理

3、贈(zèng)與的海南房產(chǎn)再出售所涉及稅費(fèi)

（1）300萬(wàn)普通住宅滿五年且唯一住房則免征個(gè)稅；如果是滿二未滿五，賣(mài)方需支付300*1%=3萬(wàn)的個(gè)稅；如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價(jià)300萬(wàn) 1.05*5.6％=16萬(wàn)的增紙稅。（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購(gòu)買(mǎi)之日開(kāi)始算，并非繼承之日開(kāi)始算）

因此案例1中轉(zhuǎn)售繼承海南房產(chǎn)（滿五且唯一），賣(mài)方，免征個(gè)稅；買(mǎi)方需繳納測(cè)繪費(fèi)108.8元+評(píng)估費(fèi)1.5萬(wàn)+契稅（按首套房算）3萬(wàn)+登記費(fèi)80元，買(mǎi)方共計(jì)繳納約4.52萬(wàn)。

（2）以690萬(wàn)的非普通住宅計(jì)算，滿五唯一免征個(gè)稅，但需要交納非普通住宅的增紙稅，稅費(fèi)為房屋總價(jià)690萬(wàn) 1.05*5.6％=36.8萬(wàn)。

因此轉(zhuǎn)售案例2中繼承的非普通住宅，賣(mài)方共需繳納增紙稅約36.8萬(wàn)；買(mǎi)方需繳納測(cè)繪費(fèi)206.7元+評(píng)估費(fèi)3.45萬(wàn)+契稅（非普宅3%）20.7萬(wàn)+手續(xù)費(fèi)85元，買(mǎi)方共計(jì)繳納約23.84萬(wàn)。

分析：出售贈(zèng)與房屋和出售繼承房屋一樣，都需按照正常的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納；贈(zèng)與海南房產(chǎn)所涉及稅費(fèi)多少與房屋價(jià)紙、是否滿五唯一和是否非普宅均有一定關(guān)系，但與是否直系親屬贈(zèng)與并無(wú)關(guān)系。

方法三、買(mǎi)賣(mài)

1、計(jì)算

（1）以案例中300萬(wàn)的海南房子辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：80元的登記費(fèi)+1%的契稅3萬(wàn)+測(cè)繪費(fèi)109元，約3.01萬(wàn)元。

（2）以案例中690萬(wàn)的海南房子辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：80元的登記費(fèi)+3%的契稅20.7萬(wàn)，約20.7萬(wàn)元。

備注：房屋買(mǎi)賣(mài)可不經(jīng)公證直接過(guò)戶，贈(zèng)與和繼承過(guò)戶則必須經(jīng)過(guò)公證程序，另外交納公證費(fèi)。評(píng)估費(fèi)是評(píng)估公司收取，貸款海南買(mǎi)房需評(píng)估，全款交易可無(wú)需評(píng)估。通過(guò)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶海南房產(chǎn)，按二手房常規(guī)交易標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而父母與子女間買(mǎi)賣(mài)交易，還可以省下公證費(fèi)。

2、辦理手續(xù)時(shí)需提交證明

父母和子女的身份證原件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、海南購(gòu)房合同還有海南房產(chǎn)證、土地證等。到房屋所在地的房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。

提醒：中介代理收費(fèi)一般為房款的2%左右

3、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的海南房產(chǎn)再出售所涉及稅費(fèi)

（1）300萬(wàn)普通住宅滿五年且唯一住房則免征個(gè)稅；如果是滿二未滿五，賣(mài)方需支付300*1%=3萬(wàn)的個(gè)稅；如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價(jià)300萬(wàn) 1.05*5.6%=16萬(wàn)的增紙稅。（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購(gòu)買(mǎi)之日開(kāi)始算，并非繼承之日開(kāi)始算）

因此案例1中轉(zhuǎn)售繼承海南房產(chǎn)（滿五且唯一），賣(mài)方免征個(gè)稅；買(mǎi)方需繳納測(cè)繪費(fèi)108.8元+評(píng)估費(fèi)1.5萬(wàn)+契稅（按首套房算）3萬(wàn)+登記費(fèi)80元，買(mǎi)方共計(jì)繳納約4.52萬(wàn)。

（2）以690萬(wàn)的非普通住宅計(jì)算，滿五唯一免征個(gè)稅，但需要交納非普通住宅的增紙稅，稅費(fèi)為房屋總價(jià)690萬(wàn) 1.05*5.6%=36.8萬(wàn)。

因此案例2中轉(zhuǎn)售繼承非普通住宅，賣(mài)方共需繳納增紙稅約36.8萬(wàn)；買(mǎi)方需繳納測(cè)繪費(fèi)206.7元+評(píng)估費(fèi)3.45萬(wàn)+契稅（非普宅3%）20.7萬(wàn)+登記費(fèi)80元，買(mǎi)方共計(jì)繳納約23.84萬(wàn)。

分析：從省錢(qián)角度來(lái)看，如果是普通住宅，父母不通過(guò)中介并以買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶給子女醉省錢(qián)，雙方直接到海南房地產(chǎn)交易中心辦理，主要承擔(dān)1%的契稅。如果是非普通住宅，買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶契稅較高，繼承過(guò)戶的方式能省一大筆稅費(fèi)，主要承擔(dān)公證費(fèi)。但過(guò)戶手續(xù)只能在產(chǎn)權(quán)人去世后才可辦理。

而無(wú)論是通過(guò)繼承、贈(zèng)與還是買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶給子女的海南房子，再轉(zhuǎn)售所涉及的稅費(fèi)均按正常二手房交易標(biāo)準(zhǔn)收，稅率與海南房產(chǎn)是否滿五唯一、是否非普通住宅有關(guān)。

海南買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：海南島的山脈多數(shù)在500～800米之間，實(shí)際上是丘陵性低山地形。海拔超過(guò)1000米的山峰有81座，成為綿延起伏在低丘陵之上的長(zhǎng)垣，海拔超過(guò)1500米的山峰有五指山、鸚哥嶺、俄鬃嶺、猴彌嶺、雅加大嶺和吊羅山等。