海南五指山房產(chǎn)注意！買這幾類新房，不能辦不動產(chǎn)權(quán)證！

海南五指山房產(chǎn)注意！買這幾類新房，不能辦不動產(chǎn)權(quán)證！，五指山買房，五指山的休閑旅游市場前景不容置疑，其獨特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

近日，由于開發(fā)商違建且沒有整改，上海嘉定的一小區(qū)百戶業(yè)主至今都沒法辦不動產(chǎn)權(quán)證。不動產(chǎn)權(quán)證辦不下來，意味著五指山房子的產(chǎn)權(quán)存在問題，意味業(yè)主沒法落戶口，小孩也不能去小區(qū)對應(yīng)的公立學(xué)校讀書。現(xiàn)實生活中，哪幾類新房沒法辦理不動產(chǎn)權(quán)證？

在解釋哪些五指山房子不能辦不動產(chǎn)權(quán)證之前，小編先科普一下，“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”及兩者之間的關(guān)系。

大產(chǎn)證是在房屋竣工驗收之后交付五指山購房者之前，由五指山房地產(chǎn)開發(fā)商向五指山房地產(chǎn)管理部門申請初始登記。對符合規(guī)定的申請，五指山房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)五指山房地產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)證即將五指山房地產(chǎn)開發(fā)商取得大產(chǎn)證的五指山房地產(chǎn)分割以后，由五指山購房者取得的五指山房地產(chǎn)權(quán)證。就是我們平時說的“不動產(chǎn)權(quán)證”。也就是說，只有開發(fā)商辦出了“大產(chǎn)證”，五指山購房者才可以辦理或者委托開發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”即不動產(chǎn)權(quán)證。

現(xiàn)實生活發(fā)生的無法辦理或者延遲辦理不動產(chǎn)權(quán)證的問題，大多是因為開發(fā)商無法或者沒有辦理“大產(chǎn)證”。哪些原因會導(dǎo)致開發(fā)商沒法辦“大產(chǎn)證”？

開發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等。開發(fā)商不能擅自更改土地使用性質(zhì)，例如在工業(yè)劃撥用地上建住宅小區(qū)。這種五指山房子不僅不能辦不動產(chǎn)權(quán)證，還可能被規(guī)劃國土部門依法收回土地。

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃是指，建成的小區(qū)沒有按照之前的規(guī)劃施工，有所改動。

舉個例子，開發(fā)商在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、居委會、學(xué)校、配電用房等，但在實際開發(fā)中，出于費用的考慮，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，幼兒園等都未落實，出現(xiàn)這種情況也是無法取得“大產(chǎn)證”。

房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格

五指山房子驗收不合格主要包括，房屋質(zhì)量檢驗不合格、消防環(huán)保部門驗收不合格、開發(fā)商存在違建行為。導(dǎo)讀中所說的上海嘉定一小區(qū)業(yè)主之所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證就是因為開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)違建別墅，被當(dāng)?shù)胤抗芫重?zé)令整改，但開發(fā)商并沒有整改造成的。

開發(fā)商將工程抵押給了銀行

舉個例子。開發(fā)商A在施工的過程中，由于資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開發(fā)商想把建成的五指山房子賣給五指山購房者，就必須先到銀行對房源進行解押。如果五指山購房者買了未解押的五指山房子，就有被銀行收回的風(fēng)險。

在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給五指山購房合同備案，所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

看到這里很多五指山購房者會提出疑問，我們從哪里獲悉開發(fā)商是否存在上述行為？對此，相關(guān)律師表示，五指山購房者可以要求開發(fā)商提供五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，只要這五證齊全，并且每一個環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù)，這類商品房就能取得“大產(chǎn)證”。

需要注意的是，有時開發(fā)商提供的五證中，沒有《商品房銷售許可證》，而是《商品房預(yù)售許可證》，這種類型商品房能辦理不動產(chǎn)權(quán)證嗎？對此，相關(guān)律師表示，開發(fā)商具有《商品房預(yù)售許可證》的，基本就能辦理“大產(chǎn)證”。因為房管部門辦理預(yù)售的前提是：開發(fā)商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》（國土資源局負(fù)責(zé)）；已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局負(fù)責(zé)）；已辦理《施工許可證》（建設(shè)局負(fù)責(zé)）；除土地出讓金外，工程總touzi已達到25％以上。

開發(fā)商的“大產(chǎn)證”只是五指山購房者辦理不動產(chǎn)權(quán)證的前提條件。五指山購房者想辦理不動產(chǎn)權(quán)證，還需自身有五指山購房資質(zhì)，且繳納了五指山房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費才行。

五指山買房優(yōu)勢：五指山是海南生態(tài)核心區(qū)，擁有全世界保護較好的三大原始熱帶雨林之一，森林覆蓋率達86%，空氣中負(fù)氧離子含量每立方厘米達到10000個以上，是純天然的氧吧。對于剛逃離霧霾的城市人來說，呼吸一口這里的空氣，完全可能醉氧。這里是真正的養(yǎng)生之地，年平均氣溫22.4℃，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，是“候鳥”人群過冬、避暑理想之地。