昌江縣購房案例:買二手房過戶注意什么?五種情況難過戶

昌江縣購房案例:買二手房過戶注意什么?五種情況難過戶，昌江購房，昌江獨一無二的氣候環(huán)境和旅游資源，集合了居住、旅游、度假、養(yǎng)老等多種元素。

有的人是出于經濟的原因，有的人是出于地段的原因，總會有很多人在昌江買房得傾向于買二手房。買二手房重要的便是過戶問題，那過戶都需要準備些什么？有可能遇到哪些問題呢？今天就通過幾個案例給大家講解一下。

先給大家解釋一下“二手房”。

新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的，是已經在昌江房地產交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的昌江房產，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

再說一下二手房過戶需要準備的材料。

一是買方需要攜帶的證件資料，分以下幾種情況：

情況一：買方單身

需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明；

情況二：已婚

需要攜帶夫妻雙方的身份證、結婚證（若昌江購房者是外地人，需要根據(jù)當?shù)匾?guī)定，出具本地暫住證或其他證件）、家庭戶口本（戶口本是外地的需要提供暫住證）、二手房買賣交易的契稅完稅證明；

情況三：離異

需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議，如果昌江購房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本；

情況四：港澳臺人士

需要提供港澳身份證或者個人護照、房屋買賣契稅完稅證明，臺灣人士需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明（例：在北京昌江購房需要在京滿一年的居留證明，不同城市規(guī)定不同）；

情況五：外籍人士

需要攜帶個人護照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明；

情況六：過戶給未成年人

需要提供監(jiān)護公證，家庭戶口本，父母身份證、結婚證，公證監(jiān)護人必須到場，未成年人可不到場。（如果未成年人的戶口跟父母一起，只需要提供出生證明即可）；

情況七：現(xiàn)役軍人或者武警家庭

需要買方攜帶身份證原件、復印件，軍官證原件、復印件，團級以上部門開具的家庭證明；

情況八：多個人共同購買

需要接受過戶的人攜帶過戶接收人的身份證原件，全部人員到場或部分人員攜帶未到場的人手寫委托書辦理過戶。

二是賣方需要攜帶的證件資料，主要包括兩個方面：

賣方需要攜帶個人身份證、昌江房產證，如果交易房屋賣方有多個權利共有人，需要共有人到場簽字，如果不能到場簽字，需要由簽字人員提供未到場權利人的公證委托書，（家庭滿五唯一住房，需要賣方提供結婚證和夫妻雙方的戶口本）；

如果是昌江房產是繼承過戶得來的昌江房產，賣方還要提供原昌江房產證復印件、繼承公證書；

接下來通過幾個案例給大家講解一下昌江房子不能過戶的幾種情況。

案例一：違法亂建的昌江房子要恢復原狀才能過戶

張先生在北京有一套老昌江房子，他私自搭出一個小房間儲存東西。去年，他通過中介出售這套昌江房子，經紀人表示這套昌江房子存在違法亂建的情況，無法完成過戶。

老昌江房子被賣房人改建或擴建，導致房屋實際面積與昌江房產證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，昌江房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復原狀，才能過戶。

問題：怎么知道對方的昌江房子是違法亂建的？

在實際交易中，昌江購房人可以將昌江房產證上房屋的面積與實際面積進行對比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂昌江購房合同時，昌江購房人可以要求明確違約責任，如果賣房人隱瞞違建導致無法過戶，應當賠償相應損失。

案例二：有抵押的昌江房子要還清了才能過戶

多年前，李女士在北京朝陽區(qū)昌江買房，貸款150萬元。去年，李女士通過中介賣房，經紀人表示由于這套昌江房子有銀行貸款未還清，所以無法完成過戶。

房屋有銀行貸款，昌江房產證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過戶。

問題：有貸款的昌江房子，可以用首付幫賣方還貸款嗎？

在實際交易中，有些賣房人需要借用昌江買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個時候，昌江買房人要注意防范資金風險。一旦昌江買房人將首付款私下給了賣房人，賣房人沒有把錢用于解抵押，將會給昌江買房人造成資金損失。昌江買房人可以通過資金保證自己的資金安全。

案例三：政策變動也可能導致不能過戶

外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京昌江購房資格。2015年，王小姐決定在北京昌江買房，結束租房生活。她看中昌江區(qū)一套住宅，向賣房人支付定金30萬元。正當雙方辦理簽約手續(xù)時，昌江區(qū)出臺XG政策。王小姐失去了購買昌江區(qū)住宅的資格，無法繼續(xù)完成過戶。

問題：政策變動失去資格要承擔違約責任嗎？

如果昌江買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網簽程序，因為樓市政策變化的原因，導致昌江買房人失去昌江購房資格，昌江買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢變更原則，要求無責解約，并不需要承擔違約責任。

案例四：房屋共有產權人不同意不能過戶

孫女士與陳先生結婚后，共同在北京昌江買房。今年，陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套昌江房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房，使得交易無法完成過戶。

房屋有多個共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與昌江買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有共有產權人到場簽字，是無法完成過戶的。

案例五：昌江房子被查封不能過戶

謝女士與賣房人簽訂昌江購房合同，支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還，法院將昌江房子查封。

如果賣房人因其他債務糾紛、權有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導致房屋被法院查封，房屋是無法過戶的。

問題：遇到被查封的昌江房子怎么辦？

昌江買房人昌江購房前要通過中介仔細核實清楚房屋產權情況。簽訂昌江購房合同時，昌江買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況，昌江買房人可以無責解約，賣房人要返還首付款。一旦發(fā)生昌江房子被查封的情況，賣房人可以通過訴訟途徑解除合同，但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務，這樣可以幫助昌江買房人避免資金損失。

昌江買房優(yōu)勢：昌江房地產發(fā)展起步晚，但是比較快，寬松的touzi環(huán)境和市政基礎設施建設完善是兩個重要因素。昌江縣委、縣政府高度重視房地產發(fā)展，各相關職能部門依法行政、簡化程序、提高工作效率分別在市場準入、項目開發(fā)、勞務保障、市場開發(fā)、資金籌集、監(jiān)管護航等方面給予支持和服務。同時，大力改善昌江房地產開發(fā)企業(yè)的touzi壞境，主要是城市道路的建設，全縣所有的商品房小區(qū)都有交通便利、環(huán)境優(yōu)美的共同特點。