房價進入全面調(diào)控 類住宅也不讓漲了

在“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”的基調(diào)下，深圳再次收緊始于2016年10月份的調(diào)控措施，并首次將類住宅納入價格監(jiān)管范疇。

1月19日，網(wǎng)傳多時的房價管理細則被深圳官方證實。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官方微信發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細則》的通知，對深圳開發(fā)商所有關(guān)于價格（預(yù)售及備案）、開盤的問題進行了一系列的限制，首次涵蓋商務(wù)公寓的價格管理。

細則正式公布的日期選擇在官方對樓市定調(diào)之后。1月17日召開的廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和去庫存工作，深化住房制度改革。廣州、深圳這兩個熱點城市，必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)有XG、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場秩序，確保商品住房價格穩(wěn)定。

前有監(jiān)管定調(diào)，后有執(zhí)行細則跟進，深圳房價進入“全面管控”狀態(tài)。

出臺限價細則

上述細則中明確將對預(yù)售價格進行管理，對擬申請辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導(dǎo)。

按照細則規(guī)定，申請預(yù)售項目屬首次申請預(yù)售的，申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；申請預(yù)售項目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

同時完善預(yù)售價格備案和備案變更制度。細則規(guī)定市價格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項目上調(diào)備案價格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房價大起大落。

有開發(fā)商營銷人士向記者表示，此舉事實上相當于政府已經(jīng)接管了“定價權(quán)”，確定了一個原則就是備案價格確定后，只能降價出售不能漲價。同時為了避免房價波動過大，降幅也不能太大。

對于大型樓盤，前期開發(fā)的樓盤銷售后，后面在同一地塊上開發(fā)的項目不能隨著市場的行情上漲，捂盤惜售以后會減少，因為捂盤也不能賺錢，反倒是增加運營成本。這對于購房者是一個利好。

此外，該細則對現(xiàn)售房源價格管理作出規(guī)定，商品住房和商務(wù)公寓，現(xiàn)售價格“仍按預(yù)售申報價格確認”。這對于一些希望通過“捂盤”，將預(yù)售盤轉(zhuǎn)為現(xiàn)售盤，來曲線規(guī)避“限漲令”的樓盤，則堵死了出口。同時精裝房也被納入價格管理體系，堪稱事無巨細。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任對此評價為“罕見”的行動，以強行政手段管控房價更投射出深圳樓市調(diào)控的艱巨性，監(jiān)管層力保樓市平穩(wěn)運行的決心可見一斑，“這個籌碼加上去，深圳樓市處于嚴控局面，2017年上半年不可能活躍”。

在該文件中，官方的表態(tài)是該《操作細則》是市規(guī)劃國土委落實深府辦[2016]28號文，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制的重要舉措之一，有利于促進深圳市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。

首次管控類住宅價格

在繼北京表態(tài)打擊“商改住”違法行動、上海暫停類住宅銷售后，深圳正式跟進對商務(wù)公寓的管控。

上述管理細則對住宅價格作出管理外，商務(wù)公寓也一并納入價格管理范圍，在深圳尚屬首次。

在深圳執(zhí)行XG限貸的調(diào)控中，商業(yè)的商務(wù)公寓迎來爆發(fā)式增長。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，2016年全市商務(wù)公寓的供應(yīng)量穩(wěn)步上升，全年共計36個項目獲得預(yù)售，新增供應(yīng)增加28.3%至110.97萬平方米，創(chuàng)歷史高位。

受調(diào)控政策影響，去年深圳商務(wù)公寓成交8750套，成交面積61.5萬平方米，同比減少19%；而均價5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，同樣創(chuàng)下歷史新高。

由于商住價格存在差異，商業(yè)項目改造為類住宅被質(zhì)疑由規(guī)避調(diào)控的嫌疑；擅自改變房屋單元空間分割、私接燃氣管道等情況，也引發(fā)對房屋結(jié)構(gòu)、消防等安全隱患的擔(dān)憂。同時，公寓在滿足小戶型剛需的同時也成為大批touzi客的買場，違背了監(jiān)管層擠壓樓市投機和touzi需求的基調(diào)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月上海商辦類產(chǎn)品（以類住宅為主）均價3.17萬元/平方米，較年初漲幅達44%；深圳公寓均價則為5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，接近一手住宅水平（5.3萬元/平方米）。

不過自2017年開始，監(jiān)管的目光開始關(guān)注到類住宅市場。近日據(jù)稱是深圳規(guī)土委發(fā)布的關(guān)于整治商務(wù)公寓的意見稿在開發(fā)商人士中流傳，有若干條款備受外界關(guān)注。其中，開發(fā)商在建筑平面布局上，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計。市場解讀稱，這意味著改造方向為類住宅的商務(wù)公寓，將面臨叫停。

記者也從運營長租公寓項目的人士處獲悉一份由寶安區(qū)對廠房改公寓等違法行為分類處置的文件，包括叫停已建成的廠房改公寓、酒店，以及查封、恢復(fù)投入使用或完工的部分。不過上述文件并沒有得到官方證實。

第一太平戴維斯touzi部董事吳睿發(fā)布的報告顯示，目前深圳新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）受開發(fā)商追捧，這種“工改工”項目除了70%研發(fā)用房，開發(fā)商可獲準建設(shè)30%配套設(shè)施（含公寓）。

據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測，未來5年工改工項目供應(yīng)面積571萬平方米，其中20%為配套公寓，折合約115萬平方米?？紤]到目前深圳政府對新興產(chǎn)業(yè)的扶持，開發(fā)商激烈爭奪工改工項目的情況或仍將持續(xù)。

目前包括萬科、金地、星河、深業(yè)、遠洋等開發(fā)商均涉足公寓市場，項目層面，包括萬科深南道68號、遠洋新天地等商業(yè)項目均改造為公寓；其中南山萬科云城去年成交63億元高居商業(yè)銷售榜首位，在售產(chǎn)品主要為公寓。

在新的價格監(jiān)管下，必然會對深圳商務(wù)公寓項目銷售產(chǎn)生影響。對于開發(fā)商而言，如何適應(yīng)新形勢調(diào)整營銷策略，是目前面臨的一大挑戰(zhàn)。

深圳中原研究中心王飛認為，管理細則的出臺表明政府不希望有類似轉(zhuǎn)現(xiàn)售或者商務(wù)公寓的資金出口推漲房價，全面管制，防范漏洞。這樣的政策肯定對2017年房價是起到穩(wěn)定預(yù)期作用的，保證房價維持平穩(wěn)或小幅向下調(diào)整的趨勢，調(diào)整期新房是市場風(fēng)向標。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，12月70大中城市房價繼續(xù)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，僅重慶、 三亞 兩個城市房價環(huán)比漲幅超過1%，一線城市中唯廣州房價上漲，其余三個城市價格環(huán)比持平，這被認為調(diào)控初見成效。