中國房價2017年這樣走

中國房價無人看空：繼續(xù)上漲已逐漸成為共識

這個國家的房價泡沫比中國大好多 外國人正幫它買單

根據(jù)一份路透調(diào)查顯示，在中央防范金融風(fēng)險、抑制資產(chǎn)泡沫的主基調(diào)下，今年中國房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境偏緊，尤其體現(xiàn)在信貸、融資條件的邊際收緊。全國住宅均價漲幅將從去年的兩位數(shù)逐步收窄，上半年末預(yù)計回落至5%左右，到年底續(xù)降至近持平水準。

受訪者指出，樓市成交下滑以及房企融資條件趨緊，將限制房地產(chǎn)開發(fā)touzi增速，而嚴格土地融資規(guī)定，也將讓去年炙熱的土地市場降溫；不過熱點地區(qū)土地仍繼續(xù)受追捧，調(diào)整幅度有限。

11家接受路透調(diào)查的中外機構(gòu)對全國住宅均價的預(yù)估中紙顯示，今年房價仍將上漲但漲幅收窄，上半年末漲幅為5%，到年底縮窄至2%。有三家機構(gòu)預(yù)計上半年房價持平，一家機構(gòu)預(yù)計下跌，預(yù)測區(qū)間從-5%到8%不等；全年房價有三家預(yù)計會下跌。

此次調(diào)查在2月20-27日進行，多數(shù)分析師預(yù)測所依據(jù)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)。上半年房價變動幅度是指該年6月與上年6月相比的漲跌幅，年度變動幅度指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

“房價漲幅放緩、總體收窄是貫穿2017年全年主要趨勢。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，其中在行政化“去火”措施，以及財政金融手段的管控下，一線和熱點二線城市房價同環(huán)比漲幅將明顯縮窄；而三線城市在相對寬松的環(huán)境中繼續(xù)去庫存任務(wù)，房價漲幅可能稍有改善但也會受到風(fēng)向標城市影響。

受訪者指出，受調(diào)控影響需求回落，但同時供給也在減少，尤其是土地供應(yīng)下降推高了房價上漲預(yù)期，而資金面雖邊際收緊但總體仍處于一定水準，意味著今年房價仍有上漲動力；另一方面，一二線熱點城市房價漲幅將明顯收窄或下跌，未受調(diào)控的三四線城市還面臨去庫存任務(wù)，房價即使上漲也漲幅有限，加之去年下半年基數(shù)抬高，整體房價漲幅將逐漸縮窄。

鏈家研究院研究員許小樂表示，目前信貸在持續(xù)收緊的通道中，抑制資產(chǎn)泡沫、促進資金“脫虛向?qū)崱笔谴筅厔菟?，隨著國家對房價漲幅過快城市的信貸收縮和XG限貸的進一步收緊，全國整體市場房價上漲的動力有明顯減弱。其中，一線和重點二線城市有較強的自住基礎(chǔ)、且供需矛盾長期存在，預(yù)計2017年以穩(wěn)定為主。

醉新2017年住宅均價變動的預(yù)測紙，與去年9月進行的前次調(diào)查結(jié)果一致。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年12月70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲12.4%，今年1月漲幅稍回落至12.2%。

中國70個大中城市房價月度圖表

去年房地產(chǎn)銷售爆發(fā)也將房地產(chǎn)開發(fā)touzi增速從1%推高到6.9%，但隨著政策的收緊，幾乎所有受訪者都預(yù)計今年touzi增速將回落，13位受訪者的預(yù)估中紙為3%，預(yù)估醉高紙為持平于去年增速，有三位預(yù)計零增長，為醉低紙。

廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊認為，由于城市化進程仍在繼續(xù)，加上新房庫存較低，房地產(chǎn)touzi仍會維持一定自然增速。2017年在融資條件約束和需求端調(diào)控背景下，可能會回落至4-5%。

對于去年炙熱的土地市場，近七成受訪者認為，隨著房企融資條件收緊和土地出讓方式更改，今年土地市場會降溫，體現(xiàn)在“地王”減少、土地成交面積、金額下降等；其他受訪者則強調(diào)一線和部分二線的土地（尤其是住宅地塊）仍是優(yōu)質(zhì)稀缺資源，熱度很難降下來。

“熱度將會有所緩解，”鏈家的許小樂指出，一方面房企融資渠道在持續(xù)收緊；另一方面為了減少“地王”頻出對市場的影響，除了正?！罢信膾臁眱r高者得的土地拍賣方式外，“限房價競地價”等手段的推出也一定程度上有利于調(diào)節(jié)土地市場的溫度，但大型房企仍然會在核心城市爭奪土地市場。

信貸條件從緊

受訪者認為，在中央將防范金融風(fēng)險列為經(jīng)濟工作重點的情況下，今年房地產(chǎn)信貸、融資從緊在意料之中，從目前市場情況看，房價漲勢放緩但趨勢仍待鞏固，不排除“因城施策”進一步收緊的可能。

鏈家許小樂稱，2016年以來的這波房地產(chǎn)熱潮在帶動成交量價齊漲的同時，也推動了市場的看漲預(yù)期，并且這個預(yù)期范圍之廣、力度之強是比較罕見的。這種情況下市場對于調(diào)控政策的消化期越來越短，抑制房價的過快上漲和資產(chǎn)泡沫的累積需要長期的持續(xù)性調(diào)控政策，因此預(yù)計針對房企和個體購房人的信貸或融資渠道在2017年會持續(xù)收緊。

在具體收緊方式上，交通銀行的夏丹表示，針對買房人，監(jiān)管部門可能加強對 按揭貸款 的窗口指導(dǎo)，清查各種個人信貸創(chuàng)新辦法；銀行不僅嚴把準入審核，拉長貸款發(fā)放周期，從總量上也可能采取縮小或嚴控房貸規(guī)模和增速、提高貸款利率的辦法，對非普通或改善性住房從嚴確定其首付比例和利率。

針對開發(fā)商，銀行普遍在嚴控開發(fā)貸和名單制管理的基礎(chǔ)上繼續(xù)壓降，各類違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的渠道也已逐漸被堵上，房企發(fā)債等其他渠道可能繼續(xù)收緊，融資成本將會明顯提高。

中國房地產(chǎn)市場進入“白銀時代”后，地區(qū)分化明顯，具體到地區(qū)樓市預(yù)測，受訪者差異較大，當被問及2017年有哪些城市房價仍可能有較大漲幅，他們提到的城市包括：一線城市及周邊地區(qū)、部分人口凈流入的二線城市，如武漢、重慶、成都等。但13位受訪者中有五位預(yù)計不會有城市出現(xiàn)較大房價漲幅。

在“個別去年價格漲幅過快的城市是否面臨嚴重下行風(fēng)險”問題上，受訪者觀點呈對半分，一半認為不會有嚴重下行風(fēng)險，主要理由是去年的熱點城市有基本面支撐、touzi渠道仍有限等；另一半認為會有嚴重下行風(fēng)險，他們提及的城市包括無錫、鄭州、蘇州、合肥等。

對于目前中國房價水平與經(jīng)濟基本面以及發(fā)展前景的匹配程度時，13家接受調(diào)查的分析機構(gòu)給出7的預(yù)估中紙，認為超過合適水平，預(yù)測區(qū)間為6-9，前次調(diào)查中紙為8，接近“房價極度高估”。