海南陵水縣新房真的別打“擦邊球” 買這種房子虧大了！

海南陵水縣新房真的別打“擦邊球” 買這種房子虧大了！，陵水優(yōu)勢(shì)，陵水獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南陵水獨(dú)一無二的氣候和環(huán)境，才吸引越來越多人來海南陵水買房。

目前，北京市官網(wǎng)嚴(yán)查“ 小產(chǎn)權(quán)房”的舉措，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴(yán)控。一直說小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大，但究竟如何體現(xiàn)？買賣雙方面臨的權(quán)責(zé)又是否一致呢？

專家指出，實(shí)際上，“小產(chǎn)權(quán)房”一直以來都是違法交易，“小產(chǎn)權(quán)房”本身不存在陵水購房交易，即不需要在北京市住建委官網(wǎng)上進(jìn)行備案，也不需要官方做產(chǎn)權(quán)的審批手續(xù)。多數(shù)的“小產(chǎn)權(quán)房”交易都是買方與村委會(huì)和個(gè)人私下簽訂的協(xié)議，這也正是它不能夠被完全清理的主要原因。

什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納 土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，陵水購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型？

1、通常意義上醉常見的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同就會(huì)被視為無效。

小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)紙較低。醉重要的一點(diǎn)是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：

國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面監(jiān)管不足，可能存在問題，更重要的是，陵水購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

實(shí)際案例中的“小產(chǎn)權(quán)房”交易如何判定？

看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎？可能還是會(huì)有大膽的網(wǎng)友，認(rèn)為“法不責(zé)眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時(shí)，可以一起抱團(tuán)，跟發(fā)展商或政府談判。

接下來我們結(jié)合具體的案例給大家分析。

案例一：

獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。

根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二：

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價(jià)格賣給錢某。簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個(gè)月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期陵水購房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回陵水房子，把原來收取的陵水購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某陵水購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

綜上所述，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。

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